Podatek od wynajmu mieszkania: Jak rozliczyć się z fiskusem w 2025 roku?

Zastanawiasz się, jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku? Ten artykuł jest dla Ciebie! Ważne jest, aby pamiętać o terminach składania deklaracji podatkowej oraz wyborze odpowiedniej formy opodatkowania. W 2025 roku czekają Cię zmiany w przepisach dotyczących opodatkowania najmu. Poznaj dostępne formy opodatkowania: ryczałt 8,5% lub 12,5% albo skalę podatkową 12% i 32%, i dowiedz się, która opcja jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Opodatkowanie w formie ryczałtu jest popularnym wyborem ze względu na prostotę i niskie stawki podatkowe. Odkryj, jakie koszty możesz odliczyć, jak skorzystać z amortyzacji i ulg podatkowych, a także jak zoptymalizować swoje rozliczenia, aby zapłacić jak najniższy podatek. Czy najem prywatny to jedyna opcja? A może warto rozważyć działalność gospodarczą? Przeczytaj i poznaj terminy składania deklaracji PIT-28 i PIT-36 oraz uniknij problemów z fiskusem!

W Artykule:

Formy opodatkowania wynajmu mieszkania w 2025 roku

W 2025 roku, podobnie jak w latach poprzednich, właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem mają do wyboru kilka form opodatkowania swoich przychodów. Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Każda z nich ma swoje wady i zalety, a wybór odpowiedniej opcji powinien być podyktowany indywidualną sytuacją podatnika, wysokością uzyskiwanych przychodów oraz ponoszonych kosztów. Poniżej omówimy dostępne możliwości.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt to uproszczona forma opodatkowania, która charakteryzuje się stosunkowo niskimi stawkami oraz minimalną ilością formalności. Podatek obliczany jest od przychodu, czyli od kwoty, jaką otrzymujemy od najemcy, bez możliwości pomniejszenia jej o koszty uzyskania przychodu. Przychody z najmu są opodatkowane ryczałtem, co oznacza, że podatek płaci się od całkowitego przychodu bez uwzględniania kosztów. W przypadku najmu obowiązują dwie stawki ryczałtu: 8,5% dla przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% dla nadwyżki ponad ten limit.

Zalety ryczałtu:

Prosta forma rozliczenia.
Niskie stawki podatku (szczególnie dla przychodów poniżej 100 000 zł).
Brak konieczności prowadzenia szczegółowej ewidencji kosztów.

Wady ryczałtu:

Brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Nawet jeśli ponosimy wysokie wydatki związane z wynajmowanym mieszkaniem (np. remont, czynsz), nie możemy ich uwzględnić w rozliczeniu.
Wyższa stawka (12,5%) po przekroczeniu progu 100 000 zł przychodu rocznie.

Ryczałt opłaca się co miesiąc do 20. dnia kolejnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania rocznego. Rozliczenia dokonujemy na formularzu PIT-28, który należy złożyć do urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2026 roku za rok 2025.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa)

Opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, to forma, w której podatek płacimy od dochodu, czyli różnicy między przychodami a kosztami ich uzyskania. W przypadku przychodów osiąganych z najmu, skala podatkowa pozwala na odliczenie kosztów uzyskania przychodu, co może być korzystne dla wynajmujących. W 2025 roku obowiązują dwie stawki podatkowe: 12% dla dochodów do 120 000 zł oraz 32% dla nadwyżki ponad tę kwotę.

Zalety skali podatkowej:

Możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, co znacząco obniża podstawę opodatkowania, a tym samym kwotę należnego podatku.
Możliwość skorzystania z ulg podatkowych (np. ulgi na dzieci).
Niższa efektywna stawka podatku dla osób osiągających wyższe dochody, ale ponoszących również wysokie koszty.

Wady skali podatkowej:

Konieczność prowadzenia szczegółowej ewidencji przychodów i kosztów.
Wyższa stawka podatku (32%) po przekroczeniu progu dochodowego 120 000 zł.
Bardziej skomplikowane rozliczenie niż w przypadku ryczałtu.

Rozliczenia przy skali podatkowej dokonujemy na formularzu PIT-36, który należy złożyć do urzędu skarbowego do 30 kwietnia 2026 roku za rok 2025. Zaliczki na podatek dochodowy płacimy miesięcznie lub kwartalnie, podobnie jak przy działalności gospodarczej opodatkowanej na zasadach ogólnych.

Wynajem w ramach działalności gospodarczej

W niektórych przypadkach korzystne może okazać się zarejestrowanie działalności gospodarczej i rozliczanie przychodów z wynajmu w jej ramach. Dotyczy to przede wszystkim osób, które wynajmują kilka nieruchomości, a skala i charakter najmu noszą znamiona działalności gospodarczej (ciągłość, zorganizowanie, nastawienie na zysk).

Ważne jest, aby odpowiednio sformułować umowę najmu, aby jasno określić, które koszty związane z przedmiotem najmu mogą być odliczane przy obliczaniu podstawy podatkowej.

Kiedy warto rozważyć działalność gospodarczą?

Wynajem kilku nieruchomości.
Prowadzenie najmu w sposób zorganizowany i ciągły.
Gdy skala najmu generuje wysokie przychody, ale i koszty, których odliczenie jest opłacalne.

W ramach działalności gospodarczej możemy wybrać formę opodatkowania: skalę podatkową (omówioną powyżej) lub podatek liniowy ze stawką 19%. Ta ostatnia opcja może być korzystna dla osób osiągających bardzo wysokie dochody. Należy jednak pamiętać, że prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z dodatkowymi obowiązkami, takimi jak opłacanie składek ZUS i prowadzenie księgowości.

Wybór formy opodatkowania to kluczowa decyzja, która będzie miała wpływ na wysokość płaconego podatku. Przed jej podjęciem warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację i skonsultować się z doradcą podatkowym, aby wybrać najbardziej optymalne rozwiązanie.

wynajem mieszkań, zarządzanie najmem mieszkań, podatek od wynajmu

Koszty uzyskania przychodu przy wynajmie opodatkowanym skalą podatkową

Wybierając opodatkowanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych (skala podatkowa), zyskujemy istotną korzyść – możliwość pomniejszenia przychodu o koszty uzyskania przychodu. Przychód z tytułu najmu powstaje w momencie otrzymania czynszu, co ma znaczenie dla rozliczeń podatkowych. To właśnie dzięki temu skala podatkowa może być bardziej opłacalna niż ryczałt, pomimo wyższych stawek podatkowych.

Czym są koszty uzyskania przychodu?

Są to wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu, ich zachowania lub zabezpieczenia. Muszą być one bezpośrednio związane z wynajmowanym mieszkaniem i racjonalnie uzasadnione. W przypadku niektórych przychodów osiąganych z najmu, koszty uzyskania przychodu mogą obejmować różne wydatki, które należy odpowiednio udokumentować. Pamiętajmy, że każdy wydatek należy odpowiednio udokumentować, np. fakturą, rachunkiem, umową czy potwierdzeniem przelewu.

Przykłady kosztów, które można odliczyć:

Czynsz administracyjny: Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, obejmujące m.in. koszty eksploatacji, fundusz remontowy, wywóz śmieci.
Opłaty za media (jeśli są wliczone w czynsz dla najemcy): Jeśli to my, jako właściciele, jesteśmy stroną umowy z dostawcami mediów i obciążamy najemcę tymi kosztami w ramach czynszu, możemy je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
Remonty i naprawy: Tutaj kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy remontem a ulepszeniem. Remont to przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego lokalu, np. malowanie ścian, wymiana uszkodzonej podłogi. Koszty remontu można odliczyć jednorazowo w roku ich poniesienia. Ulepszenie to modernizacja, która podnosi wartość użytkową mieszkania, np. wymiana starych okien na nowe, energooszczędne. Wydatki na ulepszenie zwiększają wartość początkową mieszkania i są rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne.
Wyposażenie mieszkania: Zakup mebli, sprzętu AGD czy RTV, jeśli są one niezbędne do użytkowania mieszkania przez najemcę. W przypadku sprzętów o wartości poniżej 10 000 zł, wydatek można zaliczyć do kosztów jednorazowo, lub poprzez odpisy amortyzacyjne. Wyposażenie o wartości powyżej 10 000 zł podlega amortyzacji.
Odsetki od kredytu hipotecznego: Jeśli mieszkanie zostało zakupione na kredyt, do kosztów uzyskania przychodu możemy zaliczyć odsetki od tego kredytu (część odsetkowa raty, nie kapitałowa), ale tylko w części przypadającej na okres, w którym lokal był wynajmowany.
Ubezpieczenie mieszkania: Składki na ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, OC.
Prowizje dla pośredników nieruchomości: Wynagrodzenie pośrednika za znalezienie najemcy.
Koszty ogłoszeń: Wydatki poniesione na zamieszczenie ogłoszeń o wynajmie w prasie czy internecie.

Amortyzacja mieszkania:

Amortyzacja to rozłożone w czasie zużycie środka trwałego, w tym przypadku mieszkania. Pozwala ona na uwzględnienie w kosztach uzyskania przychodu stopniowej utraty wartości nieruchomości. Roczny odpis amortyzacyjny to kwota, którą możemy odliczyć od przychodu w danym roku.

Stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%. Oznacza to, że roczny odpis amortyzacyjny obliczamy, mnożąc wartość początkową mieszkania (cenę zakupu powiększoną o koszty transakcyjne, np. notarialne) przez 1,5%.

Przykład: Wartość początkowa mieszkania to 400 000 zł. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie: 400 000 zł * 1,5% = 6 000 zł.

Istnieje możliwość stosowania podwyższonej stawki amortyzacji (do 10%) dla używanych i ulepszonych środków trwałych (w tym budynków i lokali) po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, pod warunkiem że:

budynek lub lokal był używany przez co najmniej 60 miesięcy (5 lat) przed jego nabyciem przez nas, lub
przed wprowadzeniem do ewidencji ponieśliśmy wydatki na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej budynku/lokalu.

Umiejętne korzystanie z kosztów uzyskania przychodu to kluczowy element optymalizacji podatkowej przy wynajmie opodatkowanym na zasadach ogólnych. Pamiętajmy o rzetelnym dokumentowaniu wszystkich wydatków, aby uniknąć problemów podczas ewentualnej kontroli skarbowej.

Ulgi i odliczenia przy rozliczaniu podatku od wynajmu w 2025 roku

Rozliczając podatek od wynajmu mieszkania, warto pamiętać o możliwościach obniżenia zobowiązania podatkowego poprzez skorzystanie z dostępnych ulg i odliczeń. W przypadku wyboru opodatkowania zryczałtowanym podatku dochodowym, warto zwrócić uwagę na dostępne ulgi i odliczenia, które mogą obniżyć należny podatek. Dotyczy to jednak głównie osób, które wybrały opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa).

Ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa to istotne zwolnienie podatkowe, które może mieć zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości, która wcześniej była wynajmowana. Pozwala ona uniknąć płacenia 19% podatku od dochodu ze sprzedaży, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. W przypadku małżonków, ulga mieszkaniowa może być korzystna, jeśli zdecydują się na wspólne składanie deklaracji podatkowej.

Aby skorzystać z ulgi, kluczowe jest, aby przed sprzedażą nieruchomość była wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe przez minimum dwa lata liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Warto podkreślić, że okres ten liczymy do momentu zbycia, a nie do momentu zaprzestania wynajmu.

Ponadto, należy pamiętać, że ulga przysługuje, gdy:

Przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Własne cele mieszkaniowe są realizowane na terytorium Polski lub innego państwa członkowskiego UE, EOG albo w Szwajcarii.
Podatnik złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia w terminie złożenia zeznania PIT-39.

Inne ulgi i odliczenia

Osoby rozliczające przychody z najmu na zasadach ogólnych (skala podatkowa) mogą również skorzystać z innych ulg podatkowych, które przysługują wszystkim podatnikom rozliczającym się według tej formy opodatkowania. Warunkiem jest oczywiście spełnienie kryteriów określonych dla danej ulgi.

Do najpopularniejszych należą:

Ulga na dzieci (ulga prorodzinna): Przysługuje na każde dziecko spełniające określone kryteria wiekowe i dochodowe. Kwota ulgi zależy od liczby dzieci.
Ulga rehabilitacyjna: Przysługuje osobom niepełnosprawnym lub mającym na utrzymaniu osoby niepełnosprawne. Pozwala odliczyć od dochodu wydatki poniesione na cele rehabilitacyjne oraz ułatwiające wykonywanie czynności życiowych.
Ulga termomodernizacyjna: Umożliwia odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na termomodernizację budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Ulga na IKZE: Pozwala odliczyć od dochodu wpłaty na Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego.
Darowizny na cele pożytku publicznego, na cele kultu religijnego i na cele krwiodawstwa realizowanego przez honorowych dawców krwi.

Skorzystanie z tych ulg polega na odliczeniu od dochodu (lub w niektórych przypadkach od podatku) określonych kwot, co w efekcie obniża należny podatek dochodowy. Zasady korzystania z poszczególnych ulg są szczegółowo opisane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i warto się z nimi zapoznać, aby w pełni wykorzystać przysługujące nam preferencje podatkowe.

Ulgi i odliczenia przy rozliczaniu podatku od wynajmu w 2025 roku

Rozliczając podatek od wynajmu mieszkania, warto pamiętać o możliwościach obniżenia zobowiązania podatkowego poprzez skorzystanie z dostępnych ulg i odliczeń. Dotyczy to jednak głównie osób, które wybrały opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa).

Ulga mieszkaniowa

Ponadto, należy pamiętać, że ulga przysługuje, gdy:

Przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Własne cele mieszkaniowe są realizowane na terytorium Polski lub innego państwa członkowskiego UE, EOG albo w Szwajcarii.
Podatnik złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia w terminie złożenia zeznania PIT-39.

Inne ulgi i odliczenia

Do najpopularniejszych należą:

Ulga na dzieci (ulga prorodzinna): Przysługuje na każde dziecko spełniające określone kryteria wiekowe i dochodowe. Kwota ulgi zależy od liczby dzieci.
Ulga rehabilitacyjna: Przysługuje osobom niepełnosprawnym lub mającym na utrzymaniu osoby niepełnosprawne. Pozwala odliczyć od dochodu wydatki poniesione na cele rehabilitacyjne oraz ułatwiające wykonywanie czynności życiowych.
Ulga termomodernizacyjna: Umożliwia odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na termomodernizację budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Ulga na IKZE: Pozwala odliczyć od dochodu wpłaty na Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego.
Darowizny na cele pożytku publicznego, na cele kultu religijnego i na cele krwiodawstwa realizowanego przez honorowych dawców krwi.

Wynajem mieszkania a podatek: o czym pamiętać w 2025 roku?

W niniejszym artykule omówiliśmy kluczowe aspekty opodatkowania wynajmu mieszkań w 2025 roku. Pamiętaj, że wybór formy opodatkowania – ryczałtu lub skali podatkowej – determinuje sposób rozliczenia i wysokość podatku. Skala podatkowa, choć bardziej złożona, umożliwia odliczenie kosztów i skorzystanie z ulg. Niezależnie od wybranej opcji, terminowe i rzetelne rozliczanie się z fiskusem jest obowiązkiem każdego wynajmującego. Pamiętaj, aby zapłacić podatek w terminie, aby uniknąć konsekwencji prawnych. Przepisy podatkowe ulegają zmianom, dlatego warto być na bieżąco. W razie wątpliwości lub skomplikowanych sytuacji, nie wahaj się skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy podatkowego, aby uniknąć błędów i zoptymalizować swoje rozliczenia.

Linki do stron internetowych z aktualnymi formularzami podatkowymi i przydatnymi informacjami:

Poniższe linki prowadzą do oficjalnych stron rządowych, gdzie znajdziesz aktualne formularze podatkowe, broszury informacyjne oraz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące rozliczania podatku od wynajmu mieszkania. Pamiętaj, że przepisy podatkowe mogą ulec zmianie, dlatego zawsze sprawdzaj aktualność informacji na oficjalnych stronach.

Podatki.gov.pl – Strona główna Ministerstwa Finansów:
- https://www.podatki.gov.pl/
- To główne źródło informacji o podatkach w Polsce. Znajdziesz tu aktualności, interpretacje podatkowe, kalkulatory i wiele więcej.
Podatki.gov.pl – Formularze PIT:
- https://www.podatki.gov.pl/pit/formularze-do-druku-pit/
- Strona z aktualnymi formularzami PIT do pobrania, w tym PIT-28 (ryczałt) i PIT-36 (skala podatkowa).
Podatki.gov.pl – e-Deklaracje:
- https://www.podatki.gov.pl/e-deklaracje/
- Informacje na temat elektronicznego składania deklaracji podatkowych.
Biznes.gov.pl – Wynajem mieszkania:
- https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00103
- Portal informacyjno-usługowy dla przedsiębiorców, zawierający również informacje o wynajmie mieszkania w ramach działalności gospodarczej.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji związanych z opodatkowaniem wynajmu, zalecamy skonsultowanie się z wykwalifikowanym doradcą podatkowym w celu uzyskania indywidualnej i wiarygodnej porady dostosowanej do Twojej sytuacji.